Ennasr 2, dans le gouvernorat de l’Ariana, est un quartier résidentiel du Grand Tunis où l’offre immobilière comprend notamment des appartements S+1, S+2 et S+3, mais aussi des duplex, penthouses et villas. Les prix varient fortement selon la superficie, l’état du logement, l’âge de la résidence, le parking et l’emplacement précis.
En 2026, connaître simplement le prix demandé pour un appartement ne suffit donc pas pour déterminer s’il s’agit d’une bonne affaire. Il faut également comparer le prix au m², distinguer les prix affichés des moyennes de marché et tenir compte des caractéristiques réelles du bien.
Ce guide rassemble les principaux repères disponibles pour l’immobilier à Ennasr 2 en 2026, que vous souhaitiez acheter, louer ou évaluer un investissement locatif.
Méthode : les chiffres présentés combinent des données d’observatoires immobiliers et des prix affichés dans des annonces consultées en septembre 2026. Les prix d’annonce ne constituent pas nécessairement les prix de transaction réellement négociés.
Ennasr 2 en 2026 : l’essentiel en 30 secondes
Ennasr 2 est un quartier principalement résidentiel organisé autour de l’avenue Hédi Nouira, qui concentre commerces, cafés, restaurants et services de proximité.
Selon le bilan 2025 de Mubawab, publié en 2026, le prix moyen affiché tournait autour de 2 960 DT/m² dans l’ancien et 3 990 DT/m² dans le neuf.
Les annonces consultées en septembre 2026 montrent des écarts importants selon la superficie, l’âge de la résidence et l’emplacement :
- S+1 : environ 165 000 à 200 000 DT ;
- S+2 : environ 275 000 à 395 000 DT ;
- S+3 : environ 330 000 à 435 000 DT.
Côté location, les annonces observées situent notamment les loyers autour de :
- S+1 : 1 100 à 1 300 DT/mois ;
- S+2 : 1 250 à 1 600 DT/mois ;
- S+3 : à partir de 1 500 DT/mois.
Ne comparez jamais deux biens uniquement sur leur prix total : le prix au m², le titre foncier, l’état de la résidence, le parking et les charges de copropriété peuvent fortement modifier la valeur réelle d’un logement.
Sommaire
- Ennasr 2 en 2026 : l’essentiel en 30 secondes
- Quel est le prix immobilier à Ennasr 2 en 2026 ?
- Combien coûte un S+1, S+2 ou S+3 à Ennasr 2 ?
- Quel loyer prévoir à Ennasr 2 ?
- Quel budget prévoir selon votre projet ?
- Acheter neuf ou ancien à Ennasr 2 ?
- Ennasr 1 ou Ennasr 2 : comment choisir ?
- Comment savoir si un appartement est proposé au bon prix ?
- Checklist avant d’acheter
- Checklist avant de louer
- Ennasr 2 est-il intéressant pour un investissement locatif ?
- Où trouver un appartement à Ennasr 2 ?
- FAQ immobilier Ennasr 2
- Faut-il acheter ou louer à Ennasr 2 en 2026 ?
Quel est le prix immobilier à Ennasr 2 en 2026 ?
Ce que disent les études de marché
Dans son bilan 2025 (publié en 2026), Mubawab situait Ennasr 2 autour de 2 960 DT/m² dans l’ancien et 3 990 DT/m² dans le neuf. Un an plus tôt, le même observatoire indiquait environ 2 960 DT/m² dans l’ancien et 3 600 DT/m² dans le neuf : le segment neuf progresse donc plus vite que l’ancien dans ces données.
Source : Mubawab, bilan immobilier 2025, publié en 2026. Données de prix affichés, à ne pas confondre avec des prix de transaction.
Prix affiché, prix moyen, prix négocié : trois choses différentes
Un prix moyen au m² donne une tendance générale. Un prix affiché correspond au montant demandé par le vendeur à un instant donné. Le bien peut toutefois rester longtemps sur le marché sans trouver preneur.
Le prix réellement négocié est rarement rendu public. Il peut donc être différent du prix affiché.
Avant de considérer un bien comme « cher » ou « bon marché », croisez plusieurs sources. Comparez les études de marché, les annonces similaires et les caractéristiques du logement.
Pourquoi les prix varient autant dans le même quartier
Plusieurs facteurs expliquent des écarts parfois considérables entre deux appartements pourtant situés à Ennasr 2 :
- l’emplacement précis (proximité immédiate de l’avenue Hédi Nouira ou rue plus calme en retrait) ;
- l’âge et l’état de la résidence, et les travaux à prévoir dans l’ancien (façade, étanchéité, ascenseur, plomberie, électricité) ;
- le parking, en particulier une place privative au sous-sol juridiquement liée au logement ;
- l’étage, la vue et la fiabilité de l’ascenseur ;
- l’orientation et la luminosité ;
- le niveau sonore, qui peut varier fortement entre la journée et la soirée.
Combien coûte un S+1, S+2 ou S+3 à Ennasr 2 ?
Les annonces consultées en septembre 2026 permettent d’obtenir des repères concrets. Chez Tecnocasa, on trouve par exemple des S+1 de 55 à 59 m² autour de 165 000 à 200 000 DT, des S+2 entre 275 000 et 395 000 DT, et des S+3 généralement entre 330 000 et 435 000 DT. Chez Century 21, un S+2 de 155 m² était affiché à 320 000 DT en juillet 2026.
| Type | Fourchette affichée | Surface indicative | Prix/m² indicatif | Facteurs de variation |
| S+1 | 165 000 – 200 000 DT | 55 – 60 m² | ≈ 2 900 – 3 400 DT/m² | résidence, parking, état |
| S+2 | 275 000 – 395 000 DT | 90 – 137 m² | ≈ 2 600 – 3 100 DT/m² | surface, standing, emplacement |
| S+3 | 330 000 – 435 000 DT | 132 – 152 m² | ≈ 2 500 – 3 000 DT/m² | résidence, étage, parking |
Ces fourchettes sont indicatives et ne remplacent pas une comparaison directe entre biens similaires. Par exemple, un S+2 de 90 m² proposé à 275 000 DT revient à environ 3 055 DT/m². Un autre S+2 de 119 m² à 310 000 DT revient à environ 2 605 DT/m².
Ces deux exemples montrent l’importance de la superficie. La surface exacte peut modifier fortement l’analyse du prix au m².
Les biens atypiques suivent un marché différent. C’est notamment le cas des penthouses, villas et duplex haut standing. Leurs prix peuvent largement dépasser ceux des appartements classiques.
Il est donc préférable de ne pas mélanger ces biens dans vos comparaisons.
Quel loyer prévoir à Ennasr 2 ?
Il faut ici séparer clairement deux types de données, souvent confondues dans les guides immobiliers.
Données d’étude
Le tensiomètre locatif de Mubawab pour le premier semestre 2023 indiquait les loyers suivants à Ennasr 2 :
- S+1 : environ 950 DT par mois
- S+2 : environ 1 240 DT par mois
- S+3 : environ 1 500 DT par mois
Ces données datent de 2023. Elles constituent un repère historique. Elles ne reflètent pas nécessairement les loyers actuels à Ennasr 2.
Observations des annonces 2026
Les annonces publiées en 2026 montrent des loyers demandés généralement supérieurs à ces données de 2023. Les annonces consultées montrent plusieurs niveaux de loyers à Ennasr 2. Un S+1 de 69 m² est proposé à 1 100 DT par mois.
Les S+1 neufs se situent autour de 1 200 à 1 300 DT par mois. Les S+2 sont proposés entre 1 250 et 1 600 DT par mois, selon la résidence et les équipements.
Les S+3 commencent autour de 1 500 DT par mois. Les logements meublés ou haut standing peuvent être proposés à un tarif supérieur.
| Location | Repère observé en 2026 |
| S+1 | environ 1 100 – 1 300 DT/mois |
| S+2 | environ 1 250 – 1 600 DT/mois |
| S+3 | environ 1 500 –1 700 DT/mois et plus |
| Meublé / haut standing | peut dépasser nettement ces fourchettes |
Ne mélangez pas « loyer moyen d’une étude datée » et « loyers actuellement affichés dans les annonces » : ce sont deux réalités différentes, et l’écart entre les deux peut représenter plusieurs centaines de dinars par mois.
Le coût mensuel réel
Un appartement affiché à 1 300 DT ne coûte pas seulement 1 300 DT une fois emménagé. Ajoutez, selon la situation, le syndic, l’électricité, le gaz, l’eau, l’internet et le stationnement. C’est ce budget mensuel total qu’il faut comparer entre deux logements, pas seulement le loyer annoncé.
Quel budget prévoir selon votre projet ?
- Moins de 200 000 DT : principalement des S+1, selon les annonces disponibles.
- 250 000 à 350 000 DT : zone intéressante pour certains S+2 et une partie des S+3, selon surface et état.
- 350 000 à 500 000 DT : davantage de choix sur les S+3, les grandes surfaces et les résidences plus récentes.
- 500 000 DT et plus : duplex, grands appartements, penthouses, villas et biens premium.
Ces repères restent indicatifs : au sein d’une même tranche, l’état du bien et l’emplacement précis peuvent faire basculer un logement d’une catégorie à l’autre.
Acheter neuf ou ancien à Ennasr 2 ?
Dans l’ancien, le prix au m² est généralement inférieur. Mubawab indiquait une moyenne affichée de 2 960 DT/m², contre 3 990 DT/m² dans le neuf.
Cette différence peut permettre d’accéder à une surface plus grande avec le même budget. Mais un prix inférieur ne signifie pas forcément un coût total plus faible.
Il faut aussi prévoir les éventuels travaux. Cela peut concerner la cuisine, la salle de bain, la peinture, la climatisation, l’électricité ou les fenêtres.
Dans le neuf, les équipements récents et l’absence de travaux immédiats peuvent représenter un avantage. Ils ont toutefois un coût plus élevé à l’achat.
Avant d’acheter auprès d’un promoteur, vérifiez plusieurs éléments. Examinez sa réputation et la qualité des finitions. Vérifiez aussi les équipements réellement livrés, le parking et les conditions du contrat.
Le ministère chargé de l’équipement publie une liste des sociétés de promotion immobilière agréées. Cette vérification est utile avant de signer. Assurez-vous toutefois que la liste consultée est bien à jour en 2026.
Ennasr 1 ou Ennasr 2 : comment choisir ?
Les deux secteurs appartiennent au même ensemble urbain mais ne sont pas identiques. Plutôt que de choisir d’abord un quartier, il est souvent plus efficace de définir vos critères.
Commencez par préciser votre budget, la superficie minimale, le nombre de chambres et le besoin de parking. Tenez aussi compte de la proximité souhaitée et du niveau sonore acceptable.
Comparez ensuite les biens qui répondent réellement à ces critères, à Ennasr 1 comme à Ennasr 2.
| Critère | Ennasr 1 | Ennasr 2 |
| Ambiance | Plus résidentielle par endroits | Axe commerçant très animé (avenue Hédi Nouira) |
| Commerces et services | Présents mais plus dispersés | Forte concentration sur l’avenue principale |
| Type de logements | Mixte, selon les rues | Majorité d’immeubles, villas en périphérie |
| Profil adapté | Recherche de calme, budget variable | Proximité des commerces, vie de quartier active |
Pour un investisseur ou une famille, le meilleur réflexe reste de comparer plusieurs biens à caractéristiques équivalentes dans les deux secteurs, plutôt que de choisir un nom de quartier a priori.
Comment savoir si un appartement est proposé au bon prix ?
Sélectionnez au moins cinq biens réellement comparables (superficie proche, même nombre de chambres, état et niveau de résidence similaires), puis calculez le prix au m² de chacun avec :
Prix demandé ÷ surface habitable = prix au m²
Par exemple, un appartement A coûte 320 000 DT pour 120 m². Son prix revient à environ 2 667 DT/m².
Un appartement B coûte 360 000 DT pour la même surface. Son prix atteint environ 3 000 DT/m².
L’appartement B n’est pas forcément surévalué. Un parking peut justifier une partie de l’écart. Une meilleure orientation ou une résidence plus récente peut aussi expliquer la différence.
L’emplacement joue également un rôle. Un secteur plus recherché peut entraîner un prix plus élevé.
La règle à retenir : chaque différence de prix doit pouvoir s’expliquer par une différence réelle entre les biens. Sinon, l’écart peut être excessif.
Méfiez-vous enfin des prix d’annonce isolés : un bien peut rester affiché à 450 000 DT pendant six mois sans trouver preneur, sans que cela reflète le niveau réel du marché. Croisez toujours études de marché, annonces concurrentes et caractéristiques précises du logement.
Vous voulez comparer des appartements réellement disponibles à Ennasr 2 selon le prix, la surface et le type de bien ? Consultez les annonces sur Proxity.tn.
Checklist avant d’acheter
- Titre foncier et situation du bien : demandez les références exactes et vérifiez que le vendeur dispose bien des droits nécessaires. La Conservation de la propriété foncière propose des services de consultation des titres fonciers ; pour une transaction importante, faites contrôler les documents par un professionnel.
- Syndic et copropriété : montant des charges, impayés éventuels, travaux votés et état général des parties communes.
- Superficie réelle : demandez ce qui est exactement compris (surface couverte, terrasse, parking, dépendances) — deux annonces affichant « 120 m² » ne sont pas toujours comparables.
- Parking : vérifiez sa situation documentaire précise plutôt que de vous fier à une simple habitude d’usage.
- Installations : testez la pression d’eau, les prises électriques, la climatisation, le chauffage, les volets et les fenêtres ; observez plafonds et murs à la recherche d’humidité.
- Parties communes : hall, ascenseur, escalier, sous-sol et façade en disent souvent plus sur la gestion de la résidence que l’appartement lui-même.
Checklist avant de louer
- Montant du loyer, caution, frais éventuels et charges de syndic.
- Durée du bail et conditions de départ.
- Ce qui est réellement inclus dans le loyer (eau, électricité, internet, parking).
- Inventaire précis pour un logement meublé.
- Photos de l’état général du logement à la remise des clés.
Ennasr 2 est-il intéressant pour un investissement locatif ?
Le quartier réunit une offre importante d’appartements, des services de proximité et une demande locative sur plusieurs typologies, des petites surfaces de 50 à 90 m² aux logements familiaux de 130 à 170 m² selon les observations de Mubawab pour le premier semestre 2025. Cela ne signifie pas pour autant que tout bien à Ennasr 2 constitue automatiquement un bon investissement.
Rendement brut = loyer annuel ÷ prix d’achat × 100.
Exemple théorique (et non un rendement moyen du marché) : pour un appartement acheté 310 000 DT et loué 1 480 DT/mois, le loyer annuel est de 17 760 DT, soit un rendement brut d’environ 5,7 %.
Rendement net = (loyers − charges − vacance locative − entretien − fiscalité − autres frais) ÷ coût total d’acquisition × 100.
Le rendement net est toujours inférieur au rendement brut. L’intérêt de ce calcul est surtout de comparer plusieurs biens selon la même méthode, plutôt que de retenir un seul chiffre isolé.
Où trouver un appartement à Ennasr 2 ?
Les portails immobiliers recensent actuellement de nombreuses annonces à Ennasr 2, avec un volume qui évolue quotidiennement. Sur Proxity.tn, la catégorie Appartements regroupe des annonces de vente et de location dans plusieurs régions tunisiennes, y compris à Ennasr 2 et dans le reste de l’Ariana.
Avant de commencer votre recherche, définissez :
- budget maximum,
- achat ou location,
- S+1/S+2/S+3,
- superficie minimale,
- parking indispensable ou non,
- Préférence meublé/non meublé
Vous pourrez ensuite comparer les offres de façon beaucoup plus rationnelle.
Consultez les appartements à vendre et à louer sur Proxity.tn et surveillez les nouvelles annonces publiées à Ariana et Ennasr
FAQ immobilier Ennasr 2
Quel est le prix du m² à Ennasr 2 en 2026 ?
Le bilan 2025 de Mubawab (publié en 2026) indiquait environ 2 960 DT/m² dans l’ancien et 3 990 DT/m² dans le neuf. Les annonces de 2026 montrent toutefois des écarts importants selon le bien.
Quel est le prix au m² d’un appartement ancien à Ennasr 2 ?
Autour de 2 960 DT/m² en moyenne affichée selon Mubawab, mais le prix réel dépend fortement de l’état de la résidence et des travaux à prévoir.
Combien coûte un S+1 à Ennasr 2 ?
Dans les annonces consultées en septembre 2026, plusieurs S+1 sont affichés entre 165 000 et 200 000 DT selon la superficie, l’état et la résidence.
Combien coûte un S+2 à Ennasr 2 ?
Les exemples disponibles montrent des S+2 entre 275 000 et 395 000 DT, une fourchette qui s’explique surtout par la surface, le parking, la résidence et l’état.
Quel loyer prévoir pour un S+1 ou un S+2 à Ennasr 2 ?
Les annonces récentes situent les S+1 autour de 1 100 à 1 300 DT/mois, et les S+2 autour de 1 250 à 1 600 DT/mois, avec des écarts selon le neuf, le mobilier et le parking.
Comment calculer le rendement locatif d’un appartement à Ennasr 2 ?
Le rendement brut s’obtient avec loyer annuel ÷ prix d’achat × 100. Le rendement net soustrait en plus les charges, la vacance locative, l’entretien et la fiscalité avant de diviser par le coût total d’acquisition.
Où trouver des appartements à vendre ou à louer à Ennasr 2 ?
Consultez régulièrement les annonces disponibles sur Proxity.tn, dans la catégorie Appartements, puis filtrez selon la localisation, le prix et le type de transaction.
Faut-il acheter ou louer à Ennasr 2 en 2026 ?
L’immobilier à Ennasr 2 présente des écarts de prix importants selon la surface, l’état du logement, la résidence, le parking et l’emplacement précis.
En 2026, les meilleurs repères consistent à croiser les données de marché avec les prix affichés dans les annonces et à calculer systématiquement le prix au m² pour des biens réellement comparables.
Que vous souhaitiez acheter, louer ou investir, ne vous limitez donc pas au prix annoncé. Vérifiez également les charges, la situation juridique, l’état technique du logement et, pour un investissement, le rendement net après prise en compte des différents coûts.
L’objectif n’est pas simplement de trouver un appartement à Ennasr 2, mais de déterminer si le bien correspond réellement à votre budget, à vos besoins et à votre projet immobilier.
